Com a reforma tributária, houve ampliação significativa do campo de incidência dos tributos sobre o consumo. Os novos tributos criados na reforma, o Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (“CBS”), alcançam operações que hoje não são tributadas pelos Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (“ICMS”) e pelo Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (“ISS”), por exemplo.

Em determinados casos, pessoas físicas que hoje não são contribuintes do ICMS e do ISS, poderão ser enquadradas como contribuintes de IBS e CBS, recém introduzidos. Como contribuintes, esses indivíduos estarão obrigados ao recolhimento de IBS e CBS e ao cumprimento de todas as obrigações acessórias relacionadas aos novos tributos.

Um dos casos comuns é o de pessoas físicas que realizam operações envolvendo bens imóveis, que hoje não estão sujeitas a ICMS e ISS, mas que poderão estar sujeitas a IBS e CBS.  Por exemplo:

• Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a pessoa física será considerada contribuinte do regime regular de IBS e CBS quando, no ano‑calendário anterior, (i) a receita total auferida com tais operações exceder R$ 240.000,00 (valor sujeito a atualização), e (ii) as operações tiverem por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos. Além disso, a pessoa física também poderá ser enquadrada como contribuinte no próprio ano‑calendário, caso a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento exceda em 20% o limite acima previsto.
• Para operações de alienação e cessão de bens imóveis, a pessoa física pode ser considerada contribuinte quando, no ano calendário anterior, alienar ou ceder direitos sobre mais de três imóveis distintos, adquiridos há menos de 5 anos da alienação, ou quando alienar mais de um imóvel construído por ela própria nos cinco anos anteriores à venda; ou ainda, pode ser considerada contribuinte no mesmo ano calendário, se ultrapassar esses limites.

Para o ano de 2026, IBS e CBS já entraram em vigor, às alíquotas de 0,1% e 0,9%, respectivamente. Porém, a Lei Complementar 214/2025 estabeleceu que o recolhimento nesse período dos tributos está dispensado nesse período, para os contribuintes que cumprirem com as obrigações acessórias previstas na legislação. Ou seja, a apuração de IBS e CBS no ano de 2026 será realizada em caráter meramente informativo, sem efeitos tributários, desde que  cumpridas as obrigações acessórias previstas na legislação.

A Receita Federal do Brasil (“RFB”) e o Comitê Gestor do IBS (“CGIBS”), no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, de 2 de dezembro de 2025, previram que, até abril de 2026, ficam afastadas as penalidades relacionadas ao preenchimento dos novos campos dos tributos nos documentos fiscais e considerado cumprido o requisito para dispensa de recolhimento de IBS e CBS, desde que cumpridas as obrigações acessórias previstas na legislação.

A RFB e CGIBS estabeleceram ainda que, a partir de julho de 2026, as pessoas físicas que se enquadrem como contribuintes de CBS e IBS deverão se inscrever no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (“CNPJ”), como forma de facilitar a apuração do IBS e da CBS.

Para operações que, hoje, não estão sujeitas à emissão de documentos fiscais, os leiautes de emissão de NF e datas de exigibilidade definidos por notas técnicas ou atos conjuntos do CGIBS e da RFB. Enquanto não houver regulamentação específica aplicável a esses casos, tais operações permanecerão dispensadas de obrigações acessórias.

Especificamente quanto a operações envolvendo imóveis, a Nota Técnica 007 da Secretaria Executiva do Comitê Gestor da Nota Fiscal Eletrônica de Padrão Nacional (“SE/CGNFS-e”), publicada em 7 de fevereiro de 2026, também reforça que os sistemas da NFS-e estão em processo de adaptação para contemplar operações envolvendo bens imóveis e que o cronograma de implantações será publicado no Portal da NFS-e.

Ainda que essas disposições não estejam previstas em lei estrita, é possível entendê-las como orientações oficiais das autoridades tributárias, cuja observância excluiria a imposição de penalidades, a cobrança de juros de mora e a atualização do valor monetário da base de cálculo do tributo.

Desta forma, por enquanto, RFB/CGIBS estabelecem como nova obrigação acessória às pessoas físicas caracterizadas como contribuintes de IBS e CBS a inscrição no CNPJ, com prazo a partir de julho de 2026. E, até nova orientação, as pessoas físicas deverão permanecer cumprindo as obrigações acessórias conforme atualmente aplicáveis e observar o cronograma informado pela RFB e CGIBS.

Quanto às operações com bens imóveis, em não havendo obrigação atual de emissão de documentos fiscais, por ora, o requisito para usufruir a dispensa de recolhimento em 2026 deve ser entendido como cumprido. Já em relação a outro tipo de operações envolvendo pessoas físicas, por exemplo, produtores rurais, prestadores de serviços ou comerciantes, sujeitos a inscrição como contribuintes estaduais ou municipais e à emissão de documentos fiscais, o cumprimento dessas obrigações acessórias é requisito para a dispensa do recolhimento de IBS e CBS durante o ano de 2026.

Mesmo com esse período transitório, as mudanças em decorrência da reforma tributária são bastante impactantes, não só do ponto de vista arrecadatório, como também operacional. É importante acompanhar novas orientações e cronogramas da RFB e CGIBS sobre as obrigações referentes aos novos tributos, analisando cada caso concreto.